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【办案实务】社会资本方如何获取PPP项目的集体建设用地使用权?

一、集体建设用地使用权入市的依据

        根据《全国人民代表大会常务委员会关于延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定》规定,集体经营性建设用地实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。同时根据《土地管理法(征求意见稿)》规定,国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同。虽然目前对于集体经营性建设用地“同等入市、同权同价”内涵与规则没有明确规定,但从前述规定来看,国家正探索或鼓励各地建立城乡统一的建设用地市场。

二、社会资本方获取PPP项目的集体建设用地使用权的具体流程

1、收回闲置宅基地,变更土地性质

        若PPP项目土地性质存在宅基地与集体用地时,根据2019年4月15日中共中央国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。同时根据2011年《南京市集体建设用地使用权流转管理办法》规定,农村宅基地属于建设用地指标(集体公益性建设工地);土地用途由非经营性用地变更为商业、娱乐、旅游开发等经营性用地的,应当由土地所有者收回后重新按规定程序通过公开招拍挂方式进行流转;不得用于商品房住宅开发。

        因此,PPP项目所涉及的宅基地,可以由当地集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后,收回宅基地,然后按规定程序通过公开招拍挂方式进行流转,用于商业、娱乐、旅游开发等开发。具体流程简述如下:
首先,由集体经济组织获得区政府批准后收回宅基地;其次向区国土资源管理部门申请规划调整,取得整片集体建设用地;再次取得区政府批准将土地性质变更为集体经营性建设用地用途;最后通过招拍挂途径取得土地使用权,根据目前法律法规规定土地用途由非经营性用地变更商业、娱乐、旅游开发等经营性用地的必须经过招拍挂程序进行流转。

2、对于符合要求的PPP项目,可以采用划拨、租赁等方式取得土地使用权

        根据《土地管理法》第54条的规定:“建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得,但是城市基础设施用地和公益事业用地,以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得。”根据国土资源部《划拨用地目的》(国土资源部令第9号)第3条的规定:“对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的,非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,应当以有偿方式提供土地使用权。”以及根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)规定,对于可以适用划拨用地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地。因此,可以依据政策规定,针对PPP项目的特点,对于符合要求的PPP项目采用划拨、租赁等方式取得土地使用权。

        同时,对于一些必须通过招拍挂方式获取土地的项目,为确保社会资本方参与土地招拍挂的主动权,可以事先与政府方签署协议约定参与土地招拍挂的低价,并约定如果最终无法成功获取土地后的补偿方案等,降低社会资本方的投资风险。




作者:上海市锦天城(南京)lol赛事押注事务所 高级合伙人、lol赛事押注  王芳 
作者简介:王芳lol赛事押注,上海市锦天城(南京)lol赛事押注事务所高级合伙人,主要执业领域为房地产建设工程领域全程专项法律服务、
EPC总承包专项法律服务、PPP全程法律业务、重大商事争议解决、ABS资产证券化业务。从业十六年以来在上述领域积累了丰富的实务经验。
 
 
 

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